Oferta de compra o venta de inmuebles
Es muy común que cuando una persona encuentra un inmueble y éste llena sus expectativas, desea adquirirlo. Para empezar, normalmente solicitan al corredor inmobiliario o al abogado, hacer una oferta al propietario del inmueble que desean adquirir.
Por otro lado, igualmente el propietario de un inmueble puede ponerlo a la venta en un precio determinado.
En este artículo, hablaremos de las obligaciones que contraen las partes al momento de llevar a cabo una oferta de compra o venta.
¿QUÉ ES EL CONSENTIMIENTO?
Para poder entender mejor lo que es una oferta, primero debemos puntualizar el concepto del consentimiento, el cual se define como el acuerdo de voluntades que crean o transmiten derechos reales o personales.
¿QUÉ ES LA OFERTA?
Es la proposición a un tercero, de celebrar un contrato.[1]
Para que haya consentimiento en una oferta, es necesario que la oferta reciba una aceptación lisa y llana, es decir, que ésta no implique modificación alguna a la oferta.[2]
OFERTA ENTRE PRESENTES
La oferta se divide en:
1. Oferta sin Fijación de Plazo.
2. Oferta con Plazo.
3. Oferta por Teléfono.
4. Cuando el Oferente queda libre de su Oferta.
Oferta sin Fijación De Plazo.
El artículo 1002 del Código Civil del Estado de Yucatán establece que cuando la oferta se haga a una persona presente, sin fijación de plazo para aceptarla, el autor de la oferta queda desligado si la aceptación no se hace inmediatamente.
Oferta con Plazo.
El autor de la oferta queda obligado por su oferta, hasta la expiración del plazo, tal y como lo dispone el artículo 1001 del Código Civil del Estado de Yucatán, que a la letra dice:
Artículo 1001.- Toda persona que propone a otra la celebración de un contrato fijándole un plazo para aceptar, queda ligada por su oferta hasta la expiración del plazo.
Oferta por Teléfono.
Al igual que la Oferta sin fijación de Plazo, la oferta hecha por teléfono o por otros medios de comunicación mediante los cuales pueda obtenerse una respuesta inmediata, termina si el autor de la oferta no recibe la aceptación al momento.
Cuando el Oferente queda Libre de su Oferta.
El oferente quedará libre de su oferta cuando la respuesta que reciba no sea una aceptación lisa y llana, sino que importe modificación a la oferta.[3]
En este caso, la respuesta se considerará como una nueva proposición.[4]
OFERTA ENTRE NO PRESENTES
La oferta se puede dar entre personas no presentes. En este caso, hay dos tipos:
Oferta sin Plazo
Oferta con Plazo
Oferta sin Plazo
Cuando la oferta se haga sin fijación de plazo a una persona no presente, el autor de la oferta quedará ligado durante cinco días.
En caso de que la oferta se envíe por correo, el oferente quedará obligado el tiempo necesario para la ida y vuelta regular del correo público o del que el juez estime suficiente, no habiendo correo público, según la distancia y la facilidad o dificultad de las comunicaciones.
Oferta con Plazo
En este caso, el autor de la oferta queda obligado por el tiempo que establezca en la misma, tal y como lo establece el artículo 1003 del Código Civil del Estado de Yucatán que a la letra dice:
Artículo 1003.- Si los contratantes no estuvieren presentes, la aceptación se hará dentro del plazo fijado por el proponente.
¿QUÉ PASA SI LA OFERTA SE ACEPTA POR EL RECEPTOR, SIN MODIFICACIÓN ALGUNA?
La oferta se convierte en Contrato, es decir, se formaliza al momento en que el oferente recibe la aceptación y estará obligado a cumplir con los términos y condiciones establecidos en su oferta.
¿QUÉ PASA SI EL OFERENTE FALLECE UNA VEZ QUE LA OFERTA FUE ACEPTADA?
De conformidad con el artículo 1007 del Código Civil del Estado de Yucatán, si al tiempo de la aceptación hubiere fallecido el proponente, quedarán los herederos de aquél obligados a sostener el contrato (oferta formalizada).
Sin embargo, este supuesto se aplica cuando el receptor de la oferta no sabe de la muerte del oferente, por lo que en caso de probarse que el receptor conocía que el oferente había fallecido, entonces los herederos de éste no quedarán obligados por dicha oferta.
¿CÓMO PUEDO LEGALMENTE RETIRAR UNA OFERTA SI YA FUE ENTREGADA AL RECEPTOR?
De conformidad con el artículo 1006 del Código Civil del Estado de Yucatán, la oferta se considerará como no hecha si la retira su autor y el destinatario recibe la retractación antes que la oferta. La misma regla se aplicará al caso en que se retire la aceptación.
¿QUÉ INFORMACIÓN SE DEBE INCLUIR EN UNA OFERTA DE COMPRA?
Nosotros recomendamos incluir lo siguiente:
1. Objeto. Descripción del inmueble, de tal forma que no haya lugar a errores de interpretación.
2. Precio.
3. Forma de Pago. En una sola exhibición, a plazos, etc.
4. Intereses ordinarios y moratorios, en su caso.
5. Condiciones para la compra. Por ejemplo, que se libere el inmueble de gravámenes, que se paguen los impuestos, que se hagan mejoras al inmueble, etc.
6. Plazo de validez de la oferta.
7. Sometimiento. En caso de controversia, establecer qué tribunales serán competentes de conocer sobre el asunto.
CONCLUSIÓN
La intención de este artículo es comunicar los elementos legales de una oferta y sus consecuencias jurídicas, con el objeto de que se tome una decisión correcta al momento de redactar una oferta.